Зарубежная недвижимость - о выгоде и рисках

При поддержке RuBo@rd Realty

Модераторы: more, bot, translate

Зарубежная недвижимость - о выгоде и рисках

Новое сообщение translate » 01 май 2010, 10:46

Пик кризиса остался позади. За это время рынок зарубежной недвижимости значительно изменился. В 2010 году россияне стали более активно интересоваться зарубежными объектами, изменили свои вкусы и приоритеты. Можно сказать, инвестиции в зарубежную недвижимость в настоящее время весьма актуальны.

Какая сложилась ситуация на рынке зарубежной недвижимости в 2010 году, как изменились предпочтения российских покупателей, какие направления наиболее интересны сейчас, куда стоит инвестировать свои сбережения, какие риски при покупке зарубежных объектов существуют на ранке недвижимости той или иной страны?

На эти и многие другие вопросы отвечала Наталья Завалишина, Генеральный директор "МИЭЛЬ Distant Property Management" на Интернет-конференции Finam.info.

"Сейчас появились различные стратегии инвестирования - в страны со стабильной экономикой и в страны, где на рынке недвижимости достигнуто "ценовое дно, - рассказала Н.Завалишина. Среди стабильных стран она отметила Германию или Италию, где нет снижения стоимости недвижимости, а в некоторых регионах, например, в Калабрии, застройщики даже периодически повышают цены. Говоря о стратегии инвестирования в "просевшие" рынки, Н.Завалишина пояснила: "В Латвии снижение стоимости некоторых объектов достигло 75%, - понятно, что через какое-то время начнется рост рынка. Возможно, он не будет таким бурным, как в 2005-2007 годы, но, тем не менее, постепенный рост будет идти".

Также в число привлекательных для инвестирования в недвижимость стран входят Кипр, США, Италия, Болгария.

Так, в связи с экономическим кризисом цены на Кипре, у некоторых застройщиков, снизились от 10 до 30%. Тем не менее, есть ряд застройщиков, на объекты которых не было снижения стоимости. Начиная с осени 2009 цены начали стабилизироваться.Тем не менее, недвижимость Кипра по-прежнему остается востребованной среди покупателей среднего класса и выше. А с декабря 2009 года наметилась тенденция к росту продаж. Чем это объясняется? В первую очередь, конец активной фазы мирового экономического кризиса вновь вернул на рынок представителей среднего класса и малого и среднего бизнеса. Многие приобретают недвижимость на острове не только с курортными целями, но и с целью обучения детей, открытия бизнеса и т.п. Кипр по-прежнему входит в пятерку самых безопасных в криминальном отношении стран мира. В стране очень высокий уровень образования, льготные условия по ведению бизнеса. Ну, а солнце и море за время кризиса никуда не делись.

Что касается аренды - на Кипре дом можно снять за 1000, 2000, 3000 и т.д. евро. Вопрос в удаленности от моря, инфраструктуре, сроках проживания, сезоне и т.д.

США, а точнее Нью-Йорк. С полной уверенностью, этот город, наряду с некоторыми другими крупными городами в США, можно назвать своеобразным островком стабильности. Да системные негативные изменения в экономике страны не могли не оказать влияние на рынок недвижимости Нью-Йорка. Но среднее снижение цен на недвижимость в этом регионе за 2009 г. не превысило 15%. Для Нью-Йорка это, безусловно, много, здесь цены на недвижимость всегда имели тенденцию к росту. Продолжится ли это падение и дальше или же уже можно говорить о стабилизации ситуации? Даже если мы абстрагируемся от макроэкономических показателей свидетельствующих о начале выхода из кризиса, и посмотрим на динамику продаж наших партнеров - застройщиков и риэлторских компаний в Нью-Йорке, мы заметим значительное увеличение потребительской активности. Продажи во второй половине 2009 г. по сравнению с первой половиной, с учетом сезонности, увеличились в среднем на 15%. А увеличение объема спроса всегда ведет к увеличению цены предложения. Так же в США очень высокие инфляционные ожидания. ФРС США на протяжении 2009 г. постоянно снижал учетную ставку, и в настоящий момент ставку можно считать нулевой. Это значит, что происходит "печатание денег" с целью, в том числе, стимулирования ипотечной активности коммерческих банков. Но не нужно быть гуру в экономике, чтобы понять, что бесконтрольная эмиссия денег рано или поздно приведет к росту инфляции. А это в свою очередь приведет к росту стоимости недвижимости. Некоторые могут подумать, что российскому покупателю все равно, потому что их доходы номинированы в рублях. Но это большое заблуждение. Почему? Во-первых, многие граждане России держат свои сбережения в долл. США. И главное, во-вторых, львиная доля ВВП России формируется за счет экспорта энергоресурсов, которые так же номинированы в долл. США. Что же будет делать Россия, когда за свою, например нефть, будет получать, условно те же 75 долл. США, но уже не по 29 руб. за долл., а например, 20. Ответ очевиден, ЦБ РФ будет искусственно снижать курс рубля, чтобы бюджет РФ и нефтяные компании не пострадали. Поэтому держать свои активы, как в рублях, так и в долл. США или в любой другой валюте, по крайней мере опасно.

Поэтому наше мнение - нужно вкладывать средства в недвижимость в стабильных или перспективных регионах, к числу которых, безусловно, относится и Нью-Йорк. К тому же, покупая недвижимость в этой стране, нет необходимости терять на переводе накоплений в любую другую валюту.

Несколько других факторов говорящих о привлекательности этого региона:

1. Это самый большой деловой и культурный центр мира.

2. Если говорить о Манхеттене, в силу географических особенностей, там невозможно увеличить объем предложения недвижимости. Вполне вероятно, что в Манхеттене повторится сценарий Монако, где средняя стоимость кв. м. жилья достигла 30 000 евро.

3. Именно сейчас продавцы наиболее гибкие в торге, такая благоприятная ситуация складывается раз в 10-15 лет. И дальновидные инвесторы, аккумулировавшие средства атакуют такие регионы.

4. По мнению многих экспертов рынка недвижимости Нью-Йорка, такого разнообразия предложения в обозримом будущем больше не будет.

5. Помимо собственно инвестиций, это хорошее место и для всех тех, кто думает о дальнейшем образовании детей.

6. Значительно снижены процентные ставки по ипотеке. И граждане РФ имеют возможность получать кредиты в размере 50% от стоимости объекта недвижимости на 20-25 лет по ставке 4-5%.

Привлекает внимание и Калабрия - южный регион Италии, омываемый двумя моря с прекрасным климатом и природой. Эта часть страны традиционно являлась сельскохозяйственным регионом, знаменитым своими виноградниками, оливковыми и лимонными рощами. В последние годы правительство Италии реализует стратегию превращения Калабрии в туристический регион, развивая всю необходимую инфраструктуру. Активно ведется строительство дорог, гостиниц, жилой недвижимости, ресторанов: всего, что необходимо для комфортной жизни и отдыха. При этом соблюдаются все стандарты и нормы Европейского Союза. По оценкам экспертов через 5-7 лет Калабрия станет одним из наиболее привлекательных туристических центров Европы. Покупка недвижимости с инвестиционной целью в данный момент является исключительно привлекательной. Об этом свидетельствует также то, что за кризисный год стоимость недвижимости в Калабрии выросла, по разным оценкам, от 3 до 15%.

Болгария и юг Италии - весьма выгодные страны - для сдачи недвижимости в аренду. Там предоставляют много услуг по сдаче в аренду недвижимости, а стоимость самой недвижимости не сильно высока. Небольшой дом в Болгарии можно купить от 120 тыс. евро.

Весьма интересен и вопрос о недвижимости в Скандинавии и странах Северной Европы, а точнее о том, скажется ли извержение вулкана на стоимости недвижимости там. Н. Завалишина считает, что нет. По аналогии с извержением Этны на Сицилии - общеизвестно, что Этна извергается достаточно часто. В непосредственной близости от кратера есть один отель-ресторан, который при каждом извержении засыпает пеплом, так, что владельцы едва успевают уехать оттуда. Но каждый раз возвращаются. После каждого извержения в этой местности появляется огромное количество грибов и этот отель-ресторан специализируется именно на этой кухне. В это место съезжаются туристы со всего мира, чтобы попробовать эту кухню. По всей видимости, владельцам выгодно периодически восстанавливать разрушенный вулканом отель. Т.е. если систематическое извержение ничего не меняет, то однократное вряд ли изменит. Возможно, даже, придаст некоторый колорит и жители извлекут из этого выгоду, прокомментировала она.

Была на конференции затронута тема: насколько сложно сдавать дом во время своего отсутствия в разных странах? Это стоит делать самому или лучше передать в местную управляющую компанию?

При покупке недвижимости, если есть задача сдавать дом, надо сразу оговорить это. В каких-то случаях это возможно, в каких-то нет. Например, дом в Болгарии на первой береговой линии вряд ли Вы сможете сдавать зимой, только в туристический сезон. А вот дом в каком-то городе - например, в Варне или Бургасе, можете сдавать круглогодично, эти города не "вымирают" зимой. По поводу того как это лучше сделать - с управляющей компанией у Вас никаких проблем, она и сдаст, и подготовит для Вас, когда надо и т.д., но вот и доход от аренды Вы получите меньший. А если сами ищете арендатора - вся прибыль Ваша, но и риски Ваши.

Что же касается другого не менее актуального вопроса о праве на получение ПМЖ при покупке недвижимости за рубежом, Н. Завалишина ответила, что оно практически не дается нигде. Многие ошибочно связывают покупку недвижимости с получением ПМЖ, тем не менее, это не так просто. Получить "постоянную резиденцию" - это аналог ПМЖ, можно на Кипре при покупке недвижимости от 300 тыс. евро. Однако Кипр - это не зона Шенгена, поэтому беспрепятственного перемещения по Европе, как многие ожидают, она не дает. Считается, что достаточно гуманно смотрят португальские власти на предоставление ВНЖ - после приобретения там недвижимости и соблюдении визового режима в течение 3 лет, ненарушении прочих законов Португалии, на 4 год проживания можно попробовать подать документы на получение ВНЖ, но гарантий получения никто не даст. Вообще в большинстве стран получение ВНЖ связано в большей степени с открытием бизнеса, а не с приобретением недвижимости. Иногда стоит подумать о том, чтобы открыть юр. лицо, приобрести на него недвижимость и сдавать ее в аренду, это будет вариант бизнеса. Такой вариант получения ВНЖ скорее даст результат, нежели покупка недвижимости.

И напоследок расскажем о рисках.

Если покупать у надежного застройщика, то практически нет рисков. Если Вы планируете покупать дом на вторичном рынке, то также рекомендуем обратиться в надежную компанию, чтобы Вам посоветовали "правильную" недвижимость - тогда и на вторичном рынке риски будут минимальны.

А вообще столкнуться можно с отсутствием разрешения на строительство или права собственности на землю. Это один из самых больших рисков - тогда согласовывать разрешение на строительство и получать право собственности придется самому, а это большие временные и материальные затраты. Если дом приобретается на вторичном рынке, то обязательно стоит проверить, оплачены ли все налоги и коммунальные платежи, в противном случае, при переходе права собственности все это оплачивать придется Вам.

В числе же наиболее рискованных для приобретения недвижимости стран - стоит аккуратно относится к покупкам в ОАЭ, в Египте, возможно, даже в некоторых областях Черногории. Там более чем в других странах есть риски недостроя. /Личные Деньги



translate
модератор
 
Сообщения: 1376
Зарегистрирован: 08 июл 2009, 07:04

Вернуться в Недвижимость

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 3